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住宅ローンの繰り上げ返済【仕組みと効果】

投稿日:2015年11月21日

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おはようございます!営業部のウメザワです!
冬が足音を立ててすぐそこまで迫ってきていますが、みなさんいかがお過ごしですか?
我が家は、子供たちが交互に風邪をひいて連日病院通いです・・・。
病院の常連なんていやだ~

さて、本日は皆さん気になる繰り上げ返済についてお伝えしていきます!

 

目次

  • はじめに
  • 期間短縮型の繰り上げ返済とは
  • 繰り上げ返済の注意点
  • 最後に…

 はじめに

繰り上げ返済には、通常の返済期日前にまとまった金額を入金することによって借入残高の全部を返済期間途中で返済する「全額繰り上げ返済(完済)」と、借入残高の一部を返済する「一部繰り上げ返済(内入れとも言います)」があります。
今回は、一部繰り上げ返済のうち「期間短縮型」と「返済額軽減型」のご説明をしていきます。

期間短縮型の繰り上げ返済とは?

利息軽減効果が大きいのは?

「期間短縮型」とは、下図のように、繰り上げ返済する金額をすべて元金の返済にあてる(内入れする)ことで、返済が短縮された期間分の利息を節約できる仕組みです。
返済開始当初のほうが毎回返済額の中で利息の占める割合が大きいので、繰り上げ返済が早ければ早いほど、それだけ利息の軽減額が大きくなり、効果が大きくなります。
また、金利が高いものほど、返済期間が長いものほど利息軽減効果は大きくなります。

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繰り上げ返済の条件は金融機関や金利タイプによってさまざまです!

繰り上げ返済できる最低返済額については、借入先の金融機関ごとに条件があります。たとえばフラット35では100万円以上(※)とされていますが、民間住宅ローンでは1円や1万円から繰り上げ返済可能なものもあります。
繰り上げ返済手数料は、変動金利期間中より固定金利期間中のほうが高いもの、数千円~数万円のものや、インターネットや電話などで簡単に繰り上げ返済の手続きができて手数料が無料のものなどがあります。
(※)インターネットサービスを利用すると条件が変わります。

返済額軽減型の繰り上げ返済とは?

毎月の返済額を減らす繰り上げ返済

「返済額軽減型」とは、原則として返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす方法です。繰り上げ返済した額はすべて元金の返済にあてられ、その分の支払い利息が軽減すること、時期が早いものほど、金利が高いものほど、また、返済期間が長いものほど利息軽減効果が大きくなることは「期間短縮型」と同じです。
fig-flat35-prepayment-03[1]

毎月の返済額を軽減させたい場合に利用します!

同じ額での繰り上げ返済効果を比較すると、利息負担の軽減が目的であれば、「期間短縮型」のほうがメリットが大きくなります。
ですが、家計の支出増加や収入の減少などによって毎月の返済が厳しくなった場合などではどうでしょうか?
このような場合に取るべき対策は、毎月の返済額を抑えて少しでも余裕のある生活にすることですので、たとえ効果が小さくても「返済額軽減型」で繰り上げ返済を行うべきです。

繰り上げ返済の注意点

予備費を残して、余裕資金を繰り上げ返済にあてましょう!

期間短縮型の繰り上げ返済の場合、毎月の返済額は変わらずに、そのメリットを享受できるのは完済してからといえます。
繰り上げ返済は手元資金を用いることが多いので、繰り上げ返済後に教育費などの支出が増加したり、収入が減少したりすると、家計が非常に厳しくなる可能性があります。
職場の破たんやリストラ、家族の病気、けがによる入院や療養などの予定外の支出もしっかり考慮して、毎月の生活費6か月分ほどは予備費として預貯金を残したうえで、余裕資金を繰り上げ返済にあてることが大切です。

期間短縮しすぎると、期間延長や借り換えが難しくなることも!?

繰り上げ返済後に家計が厳しくなり、月々の返済負担を軽減したい場合は、期間の延長や、より低い金利への借り換えの検討が必要になります。
ですが、期間延長については公的住宅ローンでは所定の条件があり、民間の住宅ローンでは一般的に難しいとされています。
借り換えは、従来の残返済期間の範囲内で返済期間を新たに設定する金融機関が多いので、繰り上げ返済で期間を先に短縮してしまうことによって、返済負担率などから借り換えが困難になることもあります。
ですから、繰り上げ返済は将来の家計の変化も見据えたうえで余裕資金をあて、借り換えの可能性があるのであれば、安易な期間短縮型の繰り上げ返済はさけるべきといえます。

最後に・・・

いかがでしたでしょうか?繰り上げ返済といっても種類や特徴もさまざまです。また、単純に早く返す!利息を軽減するぞ!といった思いだけではなく、将来の家計や収入の変化までしっかりと考慮したうえで慎重に行っていく必要もあるのではないでしょうか?
「少しでも利息を軽減したい!」誰もがお考えになると思いますが、将来の変化やリスクまで考慮してかしこく安全に繰り上げ返済をしていきましょう!!

住宅ローンに関してご不明な点や気になる点は、お気軽にお問合せください!!

 

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梅澤 崇史

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2015年11月21日 投稿|