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土地を買う時に気を付ける7つのチェックポイント
投稿日：2015年10月23日
南アフリカが優勝したらどうしよう～、と期待をしながらワールドカップを見てしまい、寝不足気味な、にわかラグビーファンの、田中榮一郎です。
今回は、「土地を買う時のチェックポイント」についてお話ししますね。
目次
- ポイント1 環境は見た時と変わらないのか？
- ポイント2 セットバックは必要か？
- ポイント3 区域線はないか？
- ポイント4 地中内埋設物・土壌汚染はないか？
- ポイント5 他人の私設管、私設線はないか？
- ポイント6 敷地内に越境物はないか？
- ポイント7 隣接者との間で境界の立会印を取得しているか？
- まとめ
ポイント1 環境は見た時と変わらないのか？
物件を見るのは、たいてい土曜か、日曜日です。その日お休みの会社も多いので、近隣の工場がお休みということもあります。もし、その物件が気に入ったのであれば、月曜から金曜日の間の一日を見て頂きたいと思います。土・日に見たのと違う印象を感じる場合もあるからです。
ポイント2 セットバックは必要か？
宅地の前面道路の幅が４ｍ未満の道路があったとすれば、原則は中心振り分けにより、道路の中心から２ｍ下がったところが宅地と道路との境界とみなされます。下がった部分をセットバック（ＳＢと表記されるときもあります。）と言います。原則は中心振り分けですが、場所によっては、中心でない時もあります。
ポイント3 区域線はないか？
区域線と言って、区役所の土木課で管理していますが、道路の宅地側にあるＬ型の位置を役所が指定します。その位置が宅地部分に抵触すれば、セットバックしていても更に宅地側に下がれ、と言われるケースがあります。これは、下水道を急いで整備していたため、役所が場所を間違えてしまったためだそうです。道路の幅が４ｍあっても更に下がらなければならない場合があることを知っておいてください。
ポイント4 地中内埋設物・土壌汚染はないか？
地上の状況は把握できますが、地中内はどうなっているのかわかりません。中にはゴミやガラが捨てられていたり、昔は、軟弱な地盤の場合に人体にとても有害な「六価クロム」を敷設して、地盤を強くしたケースもありました。私が小学生のころ、校舎やプール施設の下に「六価クロム」が敷設されていて、新聞記者が小学校に来て取材していたのを覚えています。これらのように汚染された土を浄化するのにはかなりの費用がかかります。気を付けましょう！
ポイント5 他人の私設管、私設線はないか？
敷地内に他人の水道管や下水道管が入り込んでいたり、電話の線や、電気の線は無いでしょうか？あったとしたら、事前に撤去しておいてもらった方が良いでしょう。お金を払った後になるとやってくれない場合もありますので…
ポイント6 敷地内に越境物はないか？
敷地内に越境しているもので、一番ありそうなのが、ブロック塀や、隣地の樹木、樋、エアコンの室外機などでしょうか？これも、土地の引き渡し後にやろうとすると、困難を伴う場合がありますので、契約前にしっかりと物件を見て、越境物がないかを確認し、あった場合には、買付証明書に「売主の責任と負担において、本物件引渡時までに越境物の処理を完了するものとする。」等のような文言を入れておくと良いでしょう。
ポイント7 隣接者との間で境界の立会印を取得しているか？
土地を売買するときは、面積の確定をしますが、その面積は登記簿記載の面積の場合と境界を実際に測る実測面積とあります。どちらにするのかは、売主、買主双方が相談して決めます。ここで大切なポイントは、境界が無い場合は新たに入れてもらい、また、その境界については隣接所有者の方も認めているということの証明書として、境界の立会印を貰っておくということです。この立会印がないと後日、土地の境界について隣接地の方と揉める場合があります。トラブルは事前に回避したいので、あらかじめ、「売主の責任と負担において取得するものとする。」としておいた方が良いでしょう。
まとめ
まだほかにもありますが、ここら辺を抑えておけば大きなトラブルは無いでしょう。前にも言いましたが、土地の売買は本来、とても危険なものなのです。専門家の意見やアドバイスをしっかりと聞いて、安全な取引をしてください。
