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土地から注文住宅を建てる際に踏むべき3つの定跡とは？
投稿日：2015年10月04日
10月1日から第46期を迎え、いろいろとワクワクしながら、みんなと構想を練っている田中榮一郎です。
さて、今回は、土地から注文住宅を建てる際に踏むべき、3つの定跡とは？と題してお話しします。
初めて家を求める方は、やるべきことがあり過ぎて、いったい何から手を付けたらよいのかわからないですよね。
ご家族の意見のとりまとめ、資金計画、ライフプラン、建物のボリューム、税金、登記、銀行、保証会社、保険、建築の法令上の制限、宅地建物の基本知識、数えきれないほどの項目について決断をしなければなりません。これらをスムーズにこなすためには定跡があるのです。
一般的には、お気に入りの沿線で、お気に入りの駅から徒歩圏で良い土地をとお考えの方は多いですが、こういう方は特に注意が必要です。
なぜかというと、資金計画から購入金額の総額を把握しますが、土地を先に決めて、総予算から土地代を差し引いて、建物代金を算出すると、希望の建物に予算が回らなくなってしまうことが良くあります。
以前、こういうお客様がいました。予算は8,000万円もあるお医者さんでしたが、夜間も仕事に行かなければならないこともあるので、家は代々木駅から徒歩圏でないとダメとの事でした。代々木駅から徒歩圏で探すと当時でも、2５坪位でも6500万円はしました。私はお勧めできませんでしたが、結局、その方はお医者さんという仕事柄、場所を優先され、建築条件付きの土地を不動産業者から購入しました。そして、残り予算の1500万円で家を建てましたが、とても、満足のいく家は建てることができず、結局、後悔されていました。
このように、土地にこだわる方もいますが、こだわりすぎると、夢のマイランドは手に入りますが、夢のマイホームが遠のいてしまいます。やることがたくさんありますが、初めに言いましたように大切なのは定跡です。
では、その定跡を皆さんと見て行きましょう！
目次
- まず、資金計画！
- 次に建物！
- 最後に土地！
- まとめ
まず、資金計画！
資金計画は、やられている方も多いですが、大切なことは、無理のない計画を立てることです。
返済割合という言葉がありますが、これは、銀行に年間返済する元金と利息の合計金額が税込み年収に占める割合のことです。
たとえば、銀行に毎月返済額として10万円払うとすると、年間では12ヵ月ですので、10万円×12ヵ月＝120万円の支払いになります。年収400万円の方の場合、返済割合＝120万円÷400万円＝0.3＝30％となります。返済割合は低ければそれに越したことはありません。年収400万円以上の方の場合ですと、返済割合は35％以下が望ましいと言われています。ちなみに、年収400万円以下の方の場合は30％以下が望ましいです。
銀行が融資をしてくれる要件は、1.返済割合を満たしていること。2.購入する物件の担保評価があること。3.借入金額が評価額を超えない事の３つです。この3つをクリアすれば銀行は貸してくれます。返済割合が30%ということは、他の70%は、住宅ローン以外の費用に充ててね、ということです。
次に建物！
次に検討するのは、土地ではなく、建物なのです。土地を購入するときには、その土地固有の法令上の制限があります。
建ぺい率、容積率、道路斜線、北側斜線、高度斜線、準防火地域等々。たくさんの制限があるので、土地が決まらないと建物は何も決まらないのではないかと考える方がいらっしゃいます。
しかし、私たちと予め、打合せをして、ご家族が必要としている床面積を大まかで良いので分かっていれば、土地の情報を頂いた時に、希望の間取が入るかどうかはすぐに分かります。
建物の大きさや、仕様を決めておけば、その建物の予算も分かります。そうして、総予算から建物代や、付帯工事、登記費用、借入関連費用、火災保険料等を予算化します。
そして、残った費用で土地を購入することになります。夢のマイホームのためには、予め、マイホームの予算をしっかり準備しておくことが大切です。
最後に土地！
最後に土地になります。これまで、資金計画をし、建物の予算化をしました。残りの予算で土地を探すことになります。土地についても注意点がたくさんあります。
まず、所有者が取得して20年以上たっているかが一つの目安です。20年経っていれば、悪意（悪いと知っていること）でも、時効で取得できます。
20年経っていない場合、その前の所有者から、所有権をしっかりと譲ってもらっているか、調査が必要です。登記簿謄本に書いてあるから、といって大丈夫な訳ではありません。
日本の登記簿謄本には公信力はありません。実態と異なる場合があります。他人の土地を売ることもできます。実際、昔のバブルのころ、土地ころがしがたくさんありましたが、こんな事例があります。内縁の妻が勝手に所有者の実印と印鑑証明書を持ち出し、知り合いの不動産業者と共謀して、土地の売却をし、それがさらに転売され、4，5回転売されました。最終購入者が取得しましたが、元の所有者の家族から裁判を起こされ、最初の売買契約が無効となり、以後の取引もすべて無効という最高裁の判例もあります。結局、最終購入者は土地代金は支払ったのに、土地を返却しなければならなくなってしまいました。最終購入者は、その時の売主に売買代金の返還を請求するしかありません。このように土地の売買は危険なことと、まずは認識を改めましょう！
ほかにも、上物付の場合、更地渡しになるかどうか？更地渡しが難しい時は、古屋の解体費用が掛かってしまいます。最近の解体は分別が厳しく、特にアスベストが入っていると解体費用が上がってしまいます。また、地盤の中に六価クロムや、工場排水の垂れ流しがあったりした場合、土の処分代が跳ね上がります。また、埋め立て地などでは、土地にガラが捨てられていてそれを撤去しなければいけないケースもあります。ここら辺は、売主の瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん：かくれたキズの責任）という項目が、土地売買契約書にありますので、しっかりと内容を確認しましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか？何事にも定跡があります。土地を探して注文住宅を建てる場合は、これらの順序をしっかりと守ってください。こうすることによって、夢のマイホームは必ず手に入ります。
しっかりと準備をされて、皆様が夢のマイホームを購入されんことを祈念して今回のお話を終わります。ではまた。
